Achat immobilier au Québec
Un guide clair pour bien financer votre projet
Acheter une propriété au Québec est un engagement financier important. Au-delà du choix de la maison, il est essentiel de bien comprendre le financement hypothécaire, les étapes du processus et les frais à prévoir.
Ce guide vous accompagne pour structurer votre projet d’achat de façon claire, réaliste et sécuritaire.
──────── Fondations du projet ────────
Évaluer votre capacité financière
Avant de commencer à regarder des propriétés, il est essentiel de déterminer combien vous pouvez vous permettre de payer selon votre situation financière.
Vos revenus et vos dépenses actuels
Vos dettes et engagements financiers
Vos économies pour la mise de fonds
Votre cote de crédit et votre historique
L’analyse de ces éléments permet d’estimer un budget réaliste et de mieux orienter votre projet d’achat.
Planifier votre mise de fonds
La mise de fonds est la somme que vous payez dès le départ sur l’achat d’une maison. Au Canada et au Québec, les règles générales sont les suivantes :
5 % minimum
Propriété de 500 000 $ ou moins
Mise de fonds progressive
5 % sur les premiers 500 000 $ et 10 % sur l’excédent
20 % minimum
Propriété de 1 500 000 $ et plus
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez généralement acheter une assurance prêt hypothécaire (souvent fournie par SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) pour protéger le prêteur en cas de défaut.
Préparer les frais de clôture
En plus du prix d’achat et de la mise de fonds, certains frais doivent être prévus pour finaliser la transaction. Il est requis de démontrer la disponibilité d’environ 1,5 % du prix d’achat afin de couvrir les frais de clôture.
Ces frais peuvent inclure :
les frais de notaire ;
la taxe de mutation immobilière (taxe de bienvenue) ;
les frais d’inspection ;
l’assurance titre ou le certificat de localisation ;
les ajustements de taxes municipales et scolaires.
Ces montants doivent être intégrés à votre budget dès le départ afin d’éviter toute surprise lors de l’achat.
──────── Structuration du financement ────────
Obtenir une préautorisation hypothécaire
La préautorisation hypothécaire permet de déterminer le montant que vous pourriez emprunter avant de faire une offre d’achat.
Cette démarche implique l’analyse de vos informations financières, telles que vos revenus, vos dettes et certains documents d’identité, afin d’évaluer votre admissibilité au financement.
En travaillant avec un courtier hypothécaire, la préautorisation est effectuée dans une approche globale et objective, avec pour objectif de valider les options les plus adaptées à votre situation, tout en protégeant vos intérêts à chaque étape du projet.
Cette étape permet ainsi de mieux encadrer votre démarche avant de poursuivre les étapes d’achat.
──────── Phase de recherche ────────
Rechercher une propriété
Une fois votre budget clarifié, vous pouvez amorcer la recherche active d’une propriété correspondant à vos critères et à votre réalité financière.
Cette étape comprend notamment :
Définir vos critères de recherche
Emplacement souhaité, type de propriété (maison, condo, plex), budget réaliste et éléments essentiels selon votre mode de vie.Visiter des propriétés
Maisons et condos correspondant à vos critères, afin d’évaluer l’état, l’environnement et le potentiel réel des propriétés.
Participer à des visites libres
Occasions supplémentaires de découvrir le marché, comparer plusieurs options et affiner vos préférences.Comparer les options disponibles
Analyse des prix, des caractéristiques, des conditions et de la valeur à long terme afin de faire un choix éclairé.
Accompagnement dans la recherche
Plusieurs acheteurs choisissent de travailler avec un courtier immobilier afin d’être accompagnés dans la recherche, l’analyse des propriétés et les échanges avec les vendeurs.
Si vous n’avez pas encore de contact, votre courtier hypothécaire peut également vous orienter vers des partenaires de confiance.
──────── Engagement d’achat formel ────────
Faire une offre d’achat
Lorsque vous trouvez une propriété qui correspond à vos critères et à votre budget, l’étape suivante consiste à formuler une offre d’achat, aussi appelée promesse d’achat. Il s’agit d’un document officiel et légal qui précise les conditions selon lesquelles vous êtes prêt à acquérir la propriété.
L’offre d’achat inclut généralement :
Le prix offert
Le montant que vous proposez de payer pour la propriété, en fonction du marché, de votre budget et de la valeur perçue du bien.Les délais et dates importantes
Cela comprend les délais pour remplir les conditions, ainsi que la date de prise de possession de la propriété.
Les conditions de l’offre
Des conditions courantes peuvent s’appliquer, notamment :l’inspection du bâtiment ;
l’obtention du financement hypothécaire ;
la vérification de documents ou de déclarations du vendeur.
Ces conditions visent à protéger l’acheteur avant de s’engager définitivement.
Négociation et acceptation de l'offre
Une fois l’offre soumise, le vendeur peut l’accepter, la refuser ou proposer une contre-offre. Des négociations peuvent alors avoir lieu jusqu’à ce qu’une entente soit conclue ou que le processus prenne fin.
Lorsque l’offre d’achat est acceptée et que les conditions sont remplies, la transaction progresse vers les étapes finales menant à la signature chez le notaire.
À retenir
L’offre d’achat est un engagement sérieux. Un accompagnement professionnel permet de structurer l’offre adéquatement et de limiter les risques tout au long du processus.
──────── Période de stabilité ────────
Maintenez votre situation financière stable jusqu'au notaire
Une fois l’offre d’achat acceptée, le dossier de financement peut faire l’objet d’une réévaluation jusqu’à la signature chez le notaire. Toute modification à votre situation financière peut influencer l’analyse finale du dossier.
Évitez notamment de :
acheter un véhicule ou prendre un nouveau prêt ;
ouvrir de nouvelles cartes de crédit ;
augmenter le solde de vos cartes ou marges de crédit ;
effectuer des achats importants (meubles, électroménagers, rénovations) ;
faire de nouvelles demandes de financement, peu importe le montant.
Ces actions peuvent modifier votre capacité d’emprunt et compromettre l’approbation finale du prêt hypothécaire.
Il est donc essentiel de maintenir votre situation financière stable jusqu’à la signature chez le notaire, puisque le financement peut être réévalué si votre situation financière change.
──────── Clôture du financement ────────
Finaliser et obtenir le prêt hypothécaire
Une fois l’offre d’achat acceptée, il est essentiel de retourner voir votre courtier hypothécaire afin de finaliser le financement pour la propriété visée. Cette étape permet d’analyser l’offre acceptée, de compléter le dossier et de soumettre la demande finale auprès du prêteur.
Avant la signature, certaines conditions doivent être respectées, notamment l’inspection de la propriété, l’évaluation, ainsi que la transmission de la documentation requise.
Le processus d’approbation finale s’effectue généralement dans un délai d’environ 14 jours, selon les conditions prévues à l’offre d’achat et la complexité du dossier.
Une fois le financement approuvé et toutes les conditions remplies :
l’acte de vente est signé chez le notaire ;
le prêt hypothécaire est déboursé ;
la mise de fonds est versée ;
la propriété devient officiellement la vôtre.
À retenir
L’achat d’une propriété comporte plusieurs étapes clés, de l’analyse de votre situation financière jusqu’à la signature chez le notaire. Être bien accompagné à chaque étape permet d’assurer un processus structuré, conforme et adapté à votre réalité financière.
──────── Accompagnement stratégique personnalisé ────────
Pourquoi me consulter?
Chaque situation hypothécaire est unique. Mon rôle est de vous accompagner avec transparence, écoute et rigueur, afin de vous aider à prendre des décisions éclairées, adaptées à votre réalité.
Que ce soit pour valider une estimation, comparer vos options ou planifier la suite de votre projet, je vous aide à y voir clair et à prendre des décisions éclairées, alignées avec vos objectifs financiers.
Questions fréquentes
Une offre d’achat garantit-elle l’achat de la propriété?
Non. Une offre d’achat confirme votre intention d’acheter, mais le financement doit encore être approuvé par le prêteur. Même si le vendeur accepte l’offre, la banque analyse ensuite votre situation financière et la propriété. L’achat est confirmé seulement lorsque le financement est approuvé et que la transaction est signée chez le notaire.
Que se passe-t-il s’il y a plusieurs offres sur la même propriété?
Lorsqu’il y a plusieurs offres, le vendeur est libre de choisir celle qu’il souhaite accepter. Le prix est un facteur important, mais les conditions, les délais et la solidité du financement influencent aussi la décision.
Dans certains cas, une offre peut être placée en deuxième position. Cela signifie qu’elle pourrait être considérée si la première offre acceptée ne se concrétise pas. Toutefois, l’offre initialement acceptée est généralement celle qui aboutit, et il est préférable de ne pas se faire trop d’attentes lorsqu’on est en deuxième position.
Est-ce risqué de faire une offre sans condition de financement ?
Oui. Faire une offre sans condition de financement signifie que vous vous engagez à acheter la propriété même si le prêt hypothécaire n’est finalement pas approuvé.
Si un problème survient lors de l’analyse finale du financement, vous demeurez tenu de respecter votre engagement. Cela peut entraîner des conséquences financières importantes, notamment :
la perte du dépôt versé avec l’offre,
des poursuites ou réclamations de la part du vendeur pour non-respect du contrat,
l’obligation de trouver une autre source de financement rapidement, parfois à des conditions moins favorables.
Que se passe-t-il si les taux d’intérêt changent avant la signature chez le notaire?
Selon la structure du financement, un taux peut être protégé pour une période donnée. Si les taux d’intérêt baissent durant cette période, il est souvent possible de bénéficier d’une baisse de taux, généralement jusqu’à environ 14 jours avant la signature chez le notaire, selon les conditions du prêteur.
À l’inverse, si les taux augmentent, la protection de taux permet habituellement d’éviter une hausse pendant la période couverte. Il est toutefois important de comprendre que le financement demeure sujet à l’analyse finale du dossier jusqu’à la signature.
Dois-je absolument passer par ma banque pour mon financement?
Non. Chaque prêteur applique ses propres critères et conditions. Un même dossier peut être accepté par un prêteur et refusé par un autre. Comparer les options permet de choisir un financement adapté à votre situation financière et à la propriété achetée.
Est-ce que le type de propriété influence les conditions de financement?
Oui. Le type de propriété peut avoir un impact sur les conditions de financement. Les prêteurs n’analysent pas de la même façon une propriété unifamiliale, un condo, un immeuble à revenus ou une propriété à usage mixte.
Certains types de propriétés peuvent influencer la mise de fonds requise, les conditions d’approbation, les assurances exigées ou la structure du prêt. La localisation, la superficie habitable, l’état de la propriété, la présence en zone inondable et l’usage prévu sont également pris en compte dans l’analyse.
C’est pourquoi il est important de valider le financement avec votre courtier hypothécaire en fonction du type de propriété envisagé avant de faire une offre, afin d’éviter des surprises lors de l’approbation finale.
Certains types de propriétés peuvent influencer la mise de fonds requise, les conditions d’approbation, les assurances exigées ou la structure du prêt. La localisation, l’état de la propriété et son usage prévu sont aussi pris en compte dans l’analyse.
C’est pourquoi il est important de valider le financement avec votre courtier hypothécaire en fonction du type de propriété envisagé avant de faire une offre, afin d’éviter des surprises lors de l’approbation finale.
Dois-je attendre d’avoir trouvé une propriété pour parler à un courtier hypothécaire?
Non. Commencer avant permet de valider votre capacité d’emprunt, de comprendre les exigences des prêteurs et de structurer votre financement en amont.
Un courtier hypothécaire peut aussi vous conseiller tout au long de la recherche, notamment pour évaluer si une propriété est cohérente avec votre situation financière, identifier certains enjeux potentiels du point de vue du financement et éviter des risques qui pourraient compliquer l’approbation du prêt.
Est-ce que les services d’un courtier hypothécaire sont gratuits?
Oui. Les services d’un courtier hypothécaire sont généralement sans frais directs pour le client. La rémunération est habituellement versée par le prêteur lorsque le financement est complété, selon les conditions du dossier.
Cela permet d’obtenir une analyse, des conseils et un accompagnement, sans frais supplémentaires pour le client.
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En tant que courtier hypothécaire autorisé, j’exerce mes activités dans le respect des normes en vigueur, avec un souci constant de professionnalisme et de confidentialité.
Tommy Marcotte
Courtier hypothécaire – Hypotheca
Numéro AMF : 266748
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Maintenez votre situation financière stable jusqu'au notaire
Une fois l’offre d’achat acceptée, le dossier de financement peut faire l’objet d’une réévaluation jusqu’à la signature chez le notaire. Toute modification à votre situation financière peut influencer l’analyse finale du dossier.
Évitez notamment de :
acheter un véhicule ou prendre un nouveau prêt ;
ouvrir de nouvelles cartes de crédit ;
augmenter le solde de vos cartes ou marges de crédit ;
effectuer des achats importants (meubles, électroménagers, rénovations) ;
faire de nouvelles demandes de financement, peu importe le montant.
Ces actions peuvent modifier votre capacité d’emprunt et compromettre l’approbation finale du prêt hypothécaire.
Il est donc essentiel de maintenir votre situation financière stable jusqu’à la signature chez le notaire, puisque le financement peut être réévalué si celle-ci change.